房地产长效机制政策工具箱扩容：首套房贷利率动态调整机制出炉

去年9月发布的阶段性调整和差别化住房信贷政策具有明显的时间效应:“对2022年6-8月新建商品住房销售价格环比、同比上涨的城市，2022年底前，阶段性放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。”

据中国指数研究院统计，自去年9月出台阶段性政策以来，武汉、天津、温州等城市首套房贷利率下限已降至4%以下，部分城市已取消利率下限，利率执行至12月31日。

央行此次发布的通知，就是在上述阶段性政策的基础上，将其制度化、长期化。“这一政策的出台，意味着部分城市首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。”中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静说。

《通知》明确了这一机制的“触发”条件:自2022年第四季度起，各城市政府可动态评估每季度最后一个月至本季度第二个月当地新建商品住房销售价格变动情况。评价期内，对新建商品住宅销售价格连续3个月逐月、逐月下降的城市，阶段性放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。根据因城施策的原则，地方政府可从下一季度起自主决定维持、降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限。

陈文静认为，目前，许多城市的房地产市场面临很大的调整压力，价格仍处于下降通道。有很多城市符合短期条件，可以下调或取消房贷利率下限。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进统计，根据国家统计局发布的70个大中城市月度价格数据，最近三个月新建商品住宅销售价格环比、同月连续下降。二线城市13个，分别是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。三线城市25个，分别是蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

《通知》还规定了该机制的“暂停”条件:对局部地区采取阶段性降低或取消首套商业性个人住房贷款利率下限的城市，后续评价期内新建商品住房销售价格与去年同期相比连续3个月环比上涨的，从下一季度起恢复首套商业性个人住房贷款全国统一利率下限。

这使得地方政府在“因城施策”时更有章可循，更有据可循。“在明确评价标准和操作细节的基础上，推进政策优化调整的规范化、常态化、系统化，有利于夯实城市政府主体责任，明确核心政策目标，丰富‘一城一策’政策工具箱的深度、广度和覆盖面。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究总监庞云对中国网财经表示。

动态调整机制的建立取决于市场价格的变化，有分析认为这体现了楼市调控的市场原则。“这是房地产调控从行政手段向市场手段转变的里程碑，是房地产长效机制的重要突破。”RealData首席市场分析师徐小乐对中国网财经表示，“未来通过房贷利率这一工具，会根据市场的动态表现自动调整，调控市场热度会更加科学和准确，让市场更好地发挥调控房地产市场的作用。”

李认为，利率调整可以激发市场活力，使房子“流动起来”。“降低利率，首套房不设下限，本质上是降低刚需人群的购房成本，鼓励新市民和年轻人购房，鼓励外地农民工返乡。既达到了激活市场的效果，又不违反‘房住不炒’。”

然而，李也对该政策的效果提出了一些担忧。目前很多城市的房价都处于下降通道。新机制下，首套房贷降息预期强烈，可能加剧购房者观望情绪。他建议，后续政策可以降低存量房贷利率，既可以减轻房贷业主的月供压力，又可以释放消费需求，有利于扩大内需。

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